С мая 2026 года в Беларуси действует обновлённая нормативная база по перепланировке жилья. Постановление Совмина №164 пришло на смену документу №384 - и хотя принципиально новых запретов не появилось, контроль за уже существующими нарушениями стал заметно жёстче. Главный пункт, который затронет тысячи владельцев квартир, - объединение балкона или лоджии с жилой комнатой.

Почему именно балкон

Казалось бы, безобидная идея - снести перегородку и выиграть пару квадратных метров. Но за этим решением стоит реальная угроза жизни. При сносе стены между комнатой и балконом уничтожается так называемый пожарный простенок - глухой участок стены сбоку от дверного проёма. Именно за ним человек должен укрыться от огня в ожидании эвакуации. Нет простенка - нет шанса.

Вторая проблема - техническая. Балконы по проекту не отапливаются. Когда их включают в жилую зону, температурный контраст провоцирует образование конденсата и плесени. Это удар не только по здоровью жильцов, но и по отношениям с соседями: жалоба в надзорный орган - и владелец получает предписание восстановить всё за собственный счёт.

Как узнают о нарушении

Обычно шила в мешке не утаить. Перфораторы, строители с мешками битого кирпича - всё это видно и слышно. В новостройках с тонкими стенами соседи нередко догадываются о масштабах ремонта раньше, чем он заканчивается.

Проблема вскрывается и при продаже. Технический паспорт квартиры должен соответствовать реальной планировке - а значит, любое несогласованное изменение придётся либо узаконить, либо устранить. Согласовать снос пожарного простенка фактически невозможно: пожарные разрешение не дадут. Итог один - демонтаж и восстановление.

Что разрешено, а что - нет

Постановление №164 сохраняет запреты, существовавшие ранее. Под абсолютным запретом остаются:

• присоединение балконов и лоджий к отапливаемым помещениям
• закладка оконных проёмов - лишение комнаты естественного света
• бурение несущих колонн и повреждение конструктивных элементов здания

Все остальные изменения - перенос перегородок, объединение или разделение комнат - требуют согласования через агентство по госрегистрации и земельному кадастру. Процедура платная, но без штрафов. Главное - оформить до начала работ, а не после.

Особый случай: апартаменты

Владельцы бизнес-апартаментов оказались в ещё более жёстких условиях. Формально это коммерческая недвижимость - магазины или офисы по документам, хотя де-факто там живут люди. Любые изменения здесь требуют разработки полноценного архитектурного проекта. Стоимость - до 10 000 белорусских рублей. Ситуацию создали застройщики, которые намеренно уходили от статуса жилого фонда, чтобы не строить школы и детские сады. Теперь за это расплачиваются покупатели.